Créer une société thaïlandaise pour acheter une maison à Koh Samui est le montage le plus discuté parmi les acheteurs étrangers. La promesse paraît simple : détenir le terrain via une structure locale dont vous contrôlez la minorité des parts. La réalité juridique et fiscale de ce montage mérite une lecture attentive avant de signer quoi que ce soit.
Société thaïlandaise ou bail longue durée à Koh Samui : comparatif des deux structures
Le choix se résume souvent à deux options légales pour un étranger souhaitant sécuriser un achat immobilier à Koh Samui. Le tableau ci-dessous met en regard les paramètres concrets de chaque structure.
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| Critère | Société thaïlandaise (Thai Company) | Bail longue durée (Leasehold) |
|---|---|---|
| Propriété du terrain | Détenue par la société, pas par l’étranger en nom propre | Aucune propriété foncière, droit d’usage enregistré au cadastre |
| Part étrangère maximale | 49 % des parts sociales | Non applicable |
| Durée | Illimitée tant que la société est active | 30 ans renouvelables (le renouvellement n’est pas garanti par la loi) |
| Propriété du bâtiment | Via la société | Peut être détenu séparément par l’étranger dans certains cas |
| Obligations annuelles | Comptabilité, audit, assemblée générale, déclarations fiscales | Aucune obligation sociétaire |
| Risque de requalification | Élevé si les actionnaires thaïlandais sont des prête-noms | Faible si le bail est enregistré au Land Office |
| Transmission / revente | Cession de parts ou vente des actifs de la société | Cession du bail avec accord du propriétaire foncier |
La société offre un horizon temporel plus long sur le papier. En revanche, elle impose des coûts récurrents et un risque juridique que le leasehold n’engendre pas.
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Risques de requalification d’une société détenant un terrain à Koh Samui
Le point central que beaucoup de montages commerciaux minimisent est la conformité de l’actionnariat. La loi thaïlandaise exige que la majorité des parts appartienne à des citoyens thaïlandais, soit au moins 51 %. Quand ces actionnaires majoritaires n’ont aucun lien réel avec l’activité de la société, les autorités peuvent considérer qu’il s’agit de prête-noms.
Une requalification par le Department of Business Development (DBD) ou par un tribunal peut entraîner l’annulation de la propriété foncière détenue par la société. L’acheteur étranger se retrouve alors sans terrain, avec une structure juridique vide.
Les signaux qui déclenchent un contrôle sont documentés :
- Des actionnaires thaïlandais sans revenus vérifiables ou sans lien avec le secteur immobilier, détenant des parts dans plusieurs sociétés similaires
- Une société sans activité commerciale réelle autre que la détention d’un seul bien immobilier résidentiel
- Un capital social disproportionné par rapport à la valeur du terrain acquis
Ce risque n’est pas théorique. La requalification vise spécifiquement les sociétés créées dans le seul but de contourner l’interdiction foncière, et les contrôles se sont renforcés ces dernières années.
Obligations comptables et fiscales d’une société immobilière en Thaïlande
Créer une société ne se limite pas à un acte fondateur. La structure génère des obligations annuelles incompressibles, que le bien soit occupé ou non.
Chaque année, la société doit produire des comptes audités par un auditeur certifié thaïlandais, tenir une assemblée générale des actionnaires et déposer ses déclarations fiscales. Les frais de gestion annuels représentent un coût fixe souvent sous-estimé par les acheteurs qui comparent uniquement le prix d’acquisition.
Depuis le 1er janvier 2026, l’immatriculation des sociétés à responsabilité limitée passe par la plateforme en ligne DBD Biz Regist, et les dépôts physiques ne sont plus acceptés. Cette numérisation standardise le processus mais renforce la traçabilité des structures créées.
Une société sans activité commerciale réelle, qui ne génère aucun revenu locatif déclaré, attire l’attention du fisc thaïlandais. Si vous achetez une maison à Koh Samui pour un usage purement résidentiel, la société devient un véhicule coûteux pour un bénéfice limité.
Due diligence terrain à Koh Samui : ce que la structure juridique ne résout pas
Que vous optiez pour une société ou un leasehold, la sécurisation de votre achat immobilier dépend d’abord de la qualité du terrain. La structure juridique ne compense jamais un défaut foncier.
Les vérifications de terrain prennent une place croissante dans les recommandations des praticiens locaux, et les contenus sur le sujet les mentionnent rarement. Voici les points de due diligence à couvrir avant tout engagement :
- Servitude de passage enregistrée au cadastre : sans accès légal à la voie publique, le terrain peut perdre une partie significative de sa valeur
- Conformité urbanistique locale : zonage, hauteur maximale, distance par rapport au littoral (zone de recul côtier)
- Accès à l’eau, drainage et pente du terrain, qui conditionnent la constructibilité réelle et les coûts de viabilisation
- Conformité de la construction existante au permis de construire délivré au moment de la réalisation
À Koh Samui, la topographie vallonnée et l’insularité compliquent ces vérifications. Un terrain en pente avec un accès par un chemin non enregistré peut sembler attractif visuellement tout en posant des problèmes juridiques durables.
Leasehold enregistré au cadastre : l’alternative pour un usage résidentiel à Koh Samui
Pour un acheteur étranger dont l’objectif est d’habiter une villa à Koh Samui sans activité locative structurée, le bail longue durée enregistré au Land Office offre un cadre plus lisible. Le leasehold supprime le risque de requalification lié aux prête-noms.
Le bail de 30 ans, enregistré au cadastre, est opposable aux tiers. Il protège le locataire même en cas de revente du terrain par le propriétaire foncier. La villa elle-même peut, dans certains montages, être détenue séparément comme construction sur le terrain loué.
La limite principale reste le renouvellement. La loi thaïlandaise ne garantit pas le renouvellement automatique du bail au-delà des 30 premières années. Un accord contractuel de renouvellement peut être signé, mais sa force exécutoire devant un tribunal thaïlandais est discutée par les juristes.
Pour un investisseur qui envisage une exploitation locative avec des revenus déclarés, la société peut se justifier davantage, car elle fournit un cadre fiscal pour déclarer ces revenus. Pour un usage résidentiel pur, le rapport coût-risque penche vers le leasehold.
Le choix entre société et bail longue durée pour un achat de maison à Koh Samui dépend moins d’une préférence abstraite que d’un usage concret. Une société sans activité réelle ajoute des obligations sans sécuriser le terrain mieux qu’un leasehold enregistré. La vérification foncière, elle, reste le socle de tout projet immobilier sur l’île, quelle que soit la structure retenue.
