On achète un immeuble ancien à 300 000 euros, on prévoit 80 000 euros de travaux, et la première question du comptable porte sur les frais de notaire marchand de biens. La réponse conditionne la rentabilité de toute l’opération, parce que l’écart entre le régime de droit commun et les dispositifs spécifiques au marchand de biens se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur une seule acquisition.
Hausse des DMTO en 2025 : ce qui change pour le marchand de biens
Depuis 2025, plusieurs départements ont activé la faculté d’augmenter leur part de droits de mutation à titre onéreux. Le taux global maximal passe de 5,807 % à 6,319 % pour l’ancien. Pour un marchand de biens qui rate son engagement de revente ou qui ne remplit pas les conditions d’exonération, cette hausse alourdit mécaniquement le coût d’acquisition.
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En pratique, on surveille la liste départementale mise à jour chaque année. Un achat dans un département qui a relevé son taux sans engagement de revendre valide, c’est un surcoût direct qui grignote la marge avant même le premier coup de masse.
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Engagement de revendre (article 1115 CGI) : le levier principal sur les droits de mutation
L’engagement de revendre, inscrit à l’article 1115 du Code général des impôts, permet au marchand de biens de ramener la taxe de publicité foncière à 0,715 % du prix d’acquisition au lieu du taux plein. La condition : revendre le bien dans un délai de cinq ans suivant l’achat.
L’engagement doit figurer explicitement dans l’acte notarié d’acquisition. Le notaire le mentionne, le marchand de biens le signe, et les droits de mutation classiques ne sont pas exigés à ce stade. Si la revente intervient dans le délai, l’économie est acquise définitivement.
Dépassement du délai de cinq ans
Quand la revente n’a pas eu lieu dans les cinq ans, l’administration fiscale réclame les droits de mutation au taux normal, majorés d’intérêts de retard. Sur un bien acheté 300 000 euros, on passe de quelques milliers d’euros à un montant qui peut dépasser 15 000 euros, selon le taux départemental applicable. Ce rattrapage fiscal transforme une opération rentable en opération à perte si la marge prévue était serrée.
La rigueur sur le calendrier de revente n’est pas un détail administratif. C’est le premier risque financier d’une activité de marchand de biens.
Engagement de construire et droit fixe de 125 euros
L’article 1594-0 G A du CGI ouvre un second mécanisme. En s’engageant à construire ou faire construire dans les quatre ans suivant l’achat, le marchand de biens bénéficie d’un droit fixe de 125 euros en lieu et place des droits de mutation proportionnels.
Ce montage s’applique typiquement aux opérations où l’on achète un terrain nu, une friche industrielle ou un bâtiment voué à la démolition. Le gain fiscal est massif, mais la contrainte aussi : il faut achever la construction dans le délai, faute de quoi le rappel de droits s’applique avec pénalités.
Combinaison droit fixe et TVA sur la marge
Sur certaines opérations, on cumule le droit fixe de 125 euros à l’achat et la TVA sur la marge à la revente. Concrètement, la TVA ne s’applique alors que sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, pas sur le prix total. Cette combinaison réduit la pression fiscale aux deux extrémités de l’opération.
Les retours varient sur ce point selon les situations : le régime de TVA applicable dépend de la nature du bien (immeuble achevé depuis plus ou moins de cinq ans, terrain à bâtir) et du régime sous lequel l’achat initial a été réalisé. Un calage précis avec le notaire et le comptable est indispensable avant la signature.
Émoluments du notaire et frais incompressibles
Les droits de mutation concentrent l’essentiel de l’optimisation, mais ils ne sont pas les seuls frais à budgéter. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par décret :
- Pour la tranche de 0 à 6 500 euros : taux de 3,870 %
- De 6 500 à 17 000 euros : taux de 1,596 %
- De 17 000 à 60 000 euros : taux de 1,064 %
- Au-delà de 60 000 euros : taux de 0,799 %
Ces émoluments sont identiques pour un particulier et pour un marchand de biens. Aucune réduction spécifique ne s’applique ici.
S’ajoutent les débours (frais avancés par le notaire pour les documents administratifs, généralement entre 500 et 1 000 euros) et la contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,10 % du prix. Ces postes restent modestes face aux droits de mutation, mais ils entrent dans le calcul de rentabilité de chaque opération.
TVA sur le prix total ou TVA sur la marge : arbitrage fiscal à l’achat et à la revente
Le régime de TVA applicable à un marchand de biens varie selon la nature du bien et les conditions de l’opération. Deux cas principaux se présentent :
- La TVA sur le prix total s’applique quand le marchand de biens revend un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) ou un terrain à bâtir acquis auprès d’un assujetti avec TVA
- La TVA sur la marge s’applique lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction de TVA, ce qui est fréquent pour les biens anciens achetés à des particuliers
- Dans le régime sur la marge, seule la différence entre prix de revente et prix d’achat supporte la TVA, ce qui préserve la trésorerie sur les opérations à marge contenue
Le choix du régime n’est pas toujours libre. Il découle des conditions d’acquisition initiale et du type de bien revendu. Une erreur d’aiguillage entre TVA sur marge et TVA sur prix total peut déclencher un redressement fiscal coûteux.
Structurer chaque opération avant la signature
Un marchand de biens qui enchaîne les opérations sans recaler systématiquement le montage fiscal finit par laisser de la marge sur la table, ou pire, par s’exposer à des rappels. Le notaire vérifie la conformité de l’acte, mais le choix du dispositif fiscal relève du marchand de biens lui-même, en lien avec son expert-comptable.
Chaque acquisition mérite une analyse distincte : nature du bien, délai de revente réaliste, travaux prévus, régime de TVA applicable. Les frais de notaire marchand de biens ne sont pas un forfait figé. Ils varient du simple au décuple selon que l’on active ou non les bons engagements au bon moment.
