Un salarié français qui déménage en Andorre pour y vivre et y acheter un appartement ne bénéficie pas automatiquement d’un cadre fiscal allégé. Depuis février 2026, le paquet législatif Omnibus 2 a durci les conditions d’acquisition immobilière, y compris pour les nouveaux résidents. Comprendre ces règles avant de signer un compromis évite des surcoûts que beaucoup de candidats à l’expatriation découvrent trop tard.
Taxe sur l’investissement immobilier étranger : le surcoût que les nouveaux résidents ignorent
Vous pensez qu’en obtenant votre résidence fiscale andorrane, vous achetez un bien aux mêmes conditions qu’un Andorran de longue date ? La réalité est différente. La Taxe sur l’Investissement Immobilier Étranger (IEI, aussi appelée FIT en anglais) s’applique à tout acheteur installé en Andorre depuis moins de trois ans.
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Concrètement, depuis l’entrée en vigueur d’Omnibus 2 en février 2026, les taux ont été doublés par rapport au barème précédent. Pour un premier bien, la taxe s’élève à 6 % du prix d’acquisition. Dès le deuxième bien, elle passe à 10 %.
Prenons un exemple simple. Sur un appartement affiché à 400 000 euros, un résident de moins de trois ans paie 24 000 euros de taxe IEI en plus des frais notariaux habituels. Ce montant est non remboursable, même si vous dépassez ensuite le seuil des trois ans de résidence.
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Ce mécanisme change le calcul de rentabilité d’un investissement locatif pour un Français fraîchement expatrié. Il faut intégrer ce surcoût dès la phase de prospection, pas au moment de la signature.
Convention fiscale France-Andorre : comment fonctionne la non-double imposition
La convention de non-double imposition entre la France et l’Andorre, construite sur le modèle OCDE, détermine quel pays taxe quoi. Pour un ancien résident français devenu résident fiscal andorran, deux questions se posent systématiquement.
Revenus fonciers et plus-values immobilières
Si vous conservez un bien locatif en France après votre départ, les loyers perçus restent imposables en France. La convention attribue le droit d’imposer les revenus immobiliers au pays où se situe le bien. L’Andorre ne les taxera pas une seconde fois, mais vous restez redevable du fisc français sur cette source de revenus.
Pour les plus-values sur un bien situé en Andorre, c’est l’inverse. L’Andorre applique son propre barème, nettement plus léger que le régime français des plus-values immobilières. La convention évite qu’un même gain soit taxé des deux côtés de la frontière.
Le piège des 183 jours
Obtenir un permis de résidence ne suffit pas à devenir résident fiscal andorran. Il faut prouver une présence effective d’au moins 183 jours par an sur le territoire. L’administration fiscale française peut contester votre domiciliation si vos attaches économiques, familiales ou professionnelles restent majoritairement en France.
Un contrôle fiscal français peut remonter plusieurs années après votre installation. Conserver des preuves de présence (factures locales, abonnements, scolarisation des enfants) est une précaution de base.
Impôts en Andorre : les taux réels pour un propriétaire résident
Le système fiscal andorran repose sur trois piliers principaux. Les taux affichés sont parmi les plus bas d’Europe, mais chaque poste mérite d’être compris individuellement.
- Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) : les revenus jusqu’à 24 000 euros par an sont exonérés. Entre 24 001 et 40 000 euros, le taux est de 5 %. Au-delà de 40 000 euros, il plafonne à 10 %.
- Impôt sur les sociétés (IS) : fixé à 10 %, il concerne les investisseurs qui structurent leurs acquisitions via une société andorrane. Les dividendes versés ne subissent pas de taxation supplémentaire en Andorre.
- IGI (équivalent de la TVA) : le taux général est de 4,5 %, soit l’un des plus faibles d’Europe. Il ne s’applique pas directement à l’achat immobilier entre particuliers, mais intervient sur les prestations liées (travaux, gestion locative).
Pour un Français habitué à une tranche marginale d’impôt sur le revenu pouvant dépasser 40 %, la différence est significative. L’économie fiscale annuelle dépend évidemment du niveau de revenus, mais le plafond de 10 % sur l’IRPF reste l’argument le plus concret.
Marché immobilier andorran en 2026 : prix et contraintes d’accès
Les prix de l’immobilier en Andorre ont augmenté de plus de 30 % depuis mi-2018, portés par l’afflux de capitaux étrangers après l’ouverture économique de 2012. Cette hausse a directement motivé les mesures restrictives récentes, dont la suspension temporaire des autorisations d’investissement pour les non-résidents décidée en Conseil des ministres.
Pour un acheteur français qui s’installe, le marché reste accessible par rapport à Paris ou à la Côte d’Azur, mais la tendance haussière réduit la fenêtre d’opportunité. Les paroisses les plus demandées (Escaldes-Engordany, Andorre-la-Vieille) affichent des prix au mètre carré qui se rapprochent de ceux des villes moyennes françaises.
Résidence active ou passive : deux statuts, deux logiques patrimoniales
Pourquoi ce choix compte-t-il autant ? Parce qu’il conditionne votre droit à travailler en Andorre et le montant du dépôt de garantie exigé.
- La résidence active permet d’exercer une activité professionnelle salariée ou indépendante. Elle est liée à un contrat de travail ou à la création d’une société locale.
- La résidence passive (dite « sans activité lucrative ») exige un investissement minimum dans le pays et le dépôt d’une caution auprès de l’Autorité Financière Andorrane. Elle convient aux retraités ou aux personnes vivant de revenus de capitaux.
- Dans les deux cas, la règle des 183 jours de présence effective s’applique pour valider la résidence fiscale.
Un Français qui achète un bien immobilier en Andorre sans obtenir le bon statut de résidence risque de payer la taxe IEI au taux fort, sans bénéficier du régime fiscal avantageux sur ses revenus.
Le cadre andorran reste attractif pour un investisseur français, à condition d’intégrer les surcoûts récents dès le montage du projet. La taxe IEI doublée depuis février 2026, la règle des trois ans de résidence et l’exigence de présence physique sont trois paramètres qui transforment un simple achat immobilier en décision patrimoniale structurante. Consulter un gestor (cabinet de conseil administratif local) avant toute offre d’achat n’est pas une option, c’est le premier poste budgétaire à prévoir.
