Un chiffre sec, une échéance qui ne laisse aucune place à l’ambiguïté : dès le 1er janvier 2025, les propriétaires bailleurs qui persisteraient à louer un logement classé G au diagnostic de performance énergétique s’exposent à des sanctions sans appel. Les dérogations, rares et encadrées, ne suffiront plus à sauver les biens énergivores. À cette nouvelle donne s’ajoute l’obligation, chaque année, de transmettre une attestation de conformité énergétique à l’administration sous peine d’amende. Les anciennes stratégies patrimoniales vacillent, minées par la suppression d’abattements fiscaux pour les passoires thermiques. Les contrôles s’intensifient : administrations et certificateurs recoupent désormais leurs données, traquant la moindre omission ou déclaration douteuse. Les risques : sanction financière, voire suspension du bail.
Ce qui change pour les propriétaires bailleurs en 2025
À partir du 1er janvier 2025, un tournant s’opère pour les bailleurs possédant un logement affichant la lettre G au DPE. Il ne sera plus envisageable de le proposer à la location, reléguant ces biens énergivores à la marge. Cette avancée marque le début d’un effacement progressif des passoires thermiques dans le locatif, avec le même sort qui attendra les biens classés F en 2028, puis les E en 2034. Plus question de s’en tenir à la sécurité ou à l’hygiène : la dimension énergétique entre dans la définition même d’un logement disponible à la location.
À chaque nouveau bail, la remise d’un dossier de diagnostic technique (DDT) complet au locataire devient indispensable. Ce dossier englobe tous les diagnostics requis, dont le DPE. Sans cette formalité, la location est tout simplement bloquée. Mieux vaut ne rien laisser au hasard, car la moindre défaillance sur la validité du dossier peut désormais coûter très cher.
Autre durcissement notable : dans toutes les zones exposées à un risque incendie, le débroussaillage du terrain s’impose avant toute mise en location. La sanction ? Jusqu’à 1 500 euros d’amende en cas de manquement. La tolérance n’a plus sa place : les détails techniques prennent tout leur poids.
Pour clarifier les exigences à intégrer dans toute gestion locative, voici les principales mesures à retenir :
- La location d’un logement classé G au DPE sera interdite dès 2025
- Le DDT complet doit être remis au locataire à chaque signature
- Le débroussaillage est obligatoire en zone à risque incendie
Résultat : les propriétaires désirant conserver leur activité de location doivent intégrer la rénovation énergétique à leurs réflexions. Augmenter la note DPE devient incontournable, en évaluant soigneusement le budget à allouer et la nouvelle rentabilité du bien.
Quelles sont les nouvelles obligations légales à anticiper ?
Le cadre réglementaire se densifie et demande une réactivité sans faille. Dès la moindre mise en location, la liste des obligations à honorer s’allonge. Il devient nécessaire de remettre rapidement une quittance gratuite au locataire dès qu’il la réclame. Ce document paraît banal, mais il se révèle vite indispensable lors de certaines démarches administratives ou en cas de désaccord.
Il est vivement conseillé de vérifier l’assurance habitation du locataire, lors de la signature du bail puis chaque année. Si le locataire n’est pas en règle, le propriétaire doit prendre une assurance à sa place et en répercuter le coût sur le loyer, dans la limite de 10 %. L’état des lieux d’entrée, dressé de façon contradictoire, reste un bouclier imparable en cas de contestation à la sortie du locataire.
Quelques principes restent incontournables pour éviter que les difficultés ne s’accumulent :
- Restituer le dépôt de garantie dans un délai d’un mois après le départ, ou sous deux mois si l’état des lieux fait ressortir des dégâts
- Respecter strictement le préavis nécessaire pour reprendre un bien : six mois pour une location vide, trois mois pour un meublé
Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) ou une assurance propriétaire non occupant (PNO) n’est pas obligatoire, mais ces recours peuvent être salvateurs en cas d’aléa. Les exigences légales concernent tous les profils : particulier, SCI, usufruitier, indivisaire… La règle du jeu ne laisse personne sur le bas-côté.
Plus les textes se précisent, plus la gestion de la relation bailleur-locataire suppose rigueur et organisation. Négliger ces balises, c’est s’exposer à une multiplication des litiges, voire à des sanctions lourdes.
Passoires thermiques, déclarations : panorama des exigences à respecter
La pression monte d’un cran pour les propriétaires de biens anciens. D’ici janvier 2025, il ne sera plus permis de mettre un logement classé G au DPE sur le marché locatif. Les logements F seront concernés en 2028, puis les E en 2034. Mal isolé ou trop énergivore, un logement risque d’être vidé de tout potentiel locatif sans une remise à niveau.
Mais la question énergétique n’épuise pas les obligations. La déclaration d’occupation des locaux s’applique à tous, particuliers comme sociétés. Chaque propriétaire doit signaler l’affectation de ses biens en ligne : résidence principale, secondaire, vacance, location, etc. Plusieurs informations sont à préciser : identité de l’occupant, usage, périodes d’occupation. Ceux qui négligent cette formalité risquent une amende fixe de 150 euros par logement après la date limite de déclaration fixée en juillet 2023.
Fiscalité et transparence accrue
Ce nouveau système déclaratif a plusieurs fonctions à connaître :
- Il permet à l’administration d’identifier les biens soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou à la taxe sur les logements vacants
- La déclaration n’a besoin d’être actualisée qu’à chaque changement de situation ou d’occupation
Les informations croisées par l’administration via les diagnostics techniques, les données fiscales et cadastrales rendent toute inexactitude ou oubli immédiatement repérable. Rigueur documentaire exigée : la moindre faille déclenche des pénalités automatiques.
Sanctions, conseils et accompagnement : comment sécuriser votre situation ?
La gamme des sanctions s’étend. Louer sans un bail conforme ou refuser une quittance, c’est s’exposer, depuis la loi du 9 avril 2024, à une peine qui va jusqu’à un an de prison et 20 000 euros d’amende pour les particuliers, 100 000 euros pour les sociétés. Dépasser le plafonnement du loyer là où il s’applique peut coûter 15 000 euros. Un débroussaillage oublié en zone à risque ? 1 500 euros d’amende, et bien davantage en cas de récidive.
Les locataires disposent d’un éventail d’outils pour faire valoir leurs droits : saisir la commission de conciliation, faire appel au tribunal, demander une réduction de loyer, voire obtenir la suspension du paiement ou la résiliation du bail. La négligence du propriétaire peut aussi donner lieu à des demandes de réparation financière.
Pour préserver une gestion sereine et contenir les risques, certains réflexes deviennent incontournables :
- Vérifier la conformité du bail et du dossier de diagnostic technique
- Respecter à la lettre les délais de préavis
- Mettre la déclaration d’occupation à jour à chaque modification de la situation du logement
Des acteurs spécialisés comme les fédérations de propriétaires, les notaires ou encore les agences immobilières proposent des ressources et des documents actualisés pour piloter ces démarches. Solliciter un professionnel du droit reste la parade la plus solide pour anticiper les imprévus et gérer les dossiers complexes sans se laisser dépasser.
Désormais, chaque nouvelle mesure dessine un parcours plus exigeant pour les propriétaires. Cela ne rend pas la tâche impossible, mais l’oblige à se réinventer sans cesse. Demeurer à jour, c’est garder le contrôle du jeu. S’endurcir face à l’accélération du rythme réglementaire, c’est simplement choisir de ne pas subir.
